전세계약/전세사기예방

전세사기 당한 사람 참 많더라구요. 전세사기 예방할 수 있는 방법에 대해 찾아봤어요.

전세사기 뭐죠?

• 깡통전세

매매가보다 전세 보증금과 집주인의 주택담보대출 금액 합계가 더 높은 주택을 일컫는 말입니다. 통상 전세금과 주담대를 더한 금액이 집값의 70%를 넘어서면 깡통 전세에 해당하는 것으로 본다.

깡통전세는 집값 하락세로 매맷값과 전셋값 격차가 줄어들면서 발생하는 문제입니다. 집값이 하락하면 집주인의 주택담보대출 금액이 전세보증금을 초과하게 될 수 있습니다. 이 경우 집주인이 파산하거나 주택을 매각할 경우, 세입자는 전세보증금을 돌려받지 못할 위험에 처할 수 있습니다.

깡통전세의 원인으로는 수년 전 유행처럼 번진 갭투자 열풍이 지목됩니다. 갭투자는 집값이 오를 것이라는 기대를 바탕으로 매매가보다 낮은 가격에 전세를 얻어 집을 매입하는 투자 방식입니다. 갭투자가 성행하면서 전세보증금이 집값을 초과하는 깡통전세가 증가했습니다.

깡통전세의 피해를 방지하기 위해서는 다음과 같은 사항에 유의해야 합니다.

 

• 등기부등본을 위조하거나 허위로 작성하는 수법

사기꾼들은 등기부등본을 위조하거나 허위로 작성하여 세입자에게 건물의 소유권이 자신에게 있다고 속입니다. 세입자는 등기부등본을 확인하여 사기임을 알아차릴 수 있지만, 서류를 믿고 계약하는 경우가 많습니다.

 

• 근저당권을 설정하여 전세금을 빼돌리는 수법

사기꾼들은 전세금을 빼돌리기 위해 근저당권을 설정합니다. 세입자가 전세금을 돌려받으려고 할 때, 근저당권을 가진 채권자에게 전세금을 가압류당하는 경우가 많습니다.

 

• 무자본갭투자

매매가와 전세보증금 간의 차익을 이용해 집을 매매하는 유형. 전세 보증금 시세가 가파르게 오르는 시장 상황을 악용!

 

• 이중계약

집주인이 부동산을 끼지 않고, 시세보다 20-30% 저렴하게 여러 세입자와 계약한 후 전세 보증금을 가로채는 유형

전세 사기 피해를 예방하기 위해서는 다음과 같은 사항에 유의해야 합니다.

 

전세 계약 전 꼭 확인하기!

주택임대차표준계약서 사용
계약전 필수 확인사항 안내와 임차인의 보증금 보호를 위한 정보 제공으로 전세 피해를 예방해줘요.
공인중개사에게 표준계약서 사용을 요청하세요! 
https://rtms.molit.go.kr/

국토교통부 / 부동산 거래 관리 시스템

특약사항에 근저당, 가등기, 가압류 등의 문제가 발생하는 경우의 처리방법과 해약 및 위약금도 적기도 합니다.

위의 사이트에서 제공하는 계약서 특약사항에는 아래의 글이 적혀있습니다.

주택을 인도받은 임차인은 _______년 ____월 ____일까지 주민등록(전입신고)과 주택임대차계약서상 확정일자를 받기로 하고, 임대인은 위 약정일자의 다음날까지 임차주택에 저당권 등 담보권을 설정할 수 없다. 임대인이 위 특약에 위반하여 임차주택에 저당권 등 담보권을 설정한 경우에는 임차인은 임대차계약을 해제 또는 해지할 수 있다. 이 경우 임대인은 임차인에게 위 특약 위반으로 인한 손해를 배상하여야 한다.

주변 시세 정보 확인
안심전세앱, 국토교통부 실거래가 공개시스템 확인!

https://rt.molit.go.kr/

국토교통부 실거래가 공개시스템

・부동산정보 사이트를 통한 적정 시세 체크

https://www.rtech.or.kr/main/main.do#

부동산테크

등기부등본 확인

열람일자 확인: 당일인지

표제부의 주소 확인

갑구: 현 집주인과 가처분, 가등기, 경매신청, 압류, 가압류 표시가 있는지도 확인. 있으면 경매중이거나 경매 임박. 다른 집 알아보자

을구: 저당, 근저당, 전세권 확인

건축물 대장: 인터넷 열람으로 확인할 수 있다.

납세증명원 : 집주인이 받을 수 있는 서류. 미리 공인 중개사 통해서 말해두기

전세 계약 후, 꼭 확인하기!

잔금날과 다음날 등기부등본 '직접'  확인하기. 인터넷으로 확인할 수 있다. 

http://www.iros.go.kr

 

대법원 인터넷등기소

확정일자는 주택임대차계약서에 확정일자를 받으면 그 날짜가 계약의 성립 시점이 된다는 점을 공적으로 인정받는 제도입니다. 확정일자를 받으면 임차인이 전입신고를 하기 전에 임대인이 다른 사람에게 임대차계약을 하는 것을 막을 수 있습니다. 임대차 계약서와 신분증을 지참하여 법원이나 동주민센터에서 받을 수 있습니다. 

전입신고는 주민등록상 주소를 이전하는 제도입니다. 전입신고를 하면 해당 주택의 세입자로 등록되어 임대차계약에 따른 권리와 의무를 가지게 됩니다. 잔금일 전에 미리!  주민센터나 정부24 온라인 신고가 가능합니다. 신고사유 발생일로부터 14일 이내에 신고하는 것이 좋습니다.

확정일자와 전입신고를 모두 받으면 임차인은 다음과 같은 권리를 가지게 됩니다. 

• 우선변제권: 임대인이 경매로 넘어가더라도 전세보증금을 우선적으로 변제받을 수 있는 권리
• 주택임대차보호법에 따른 보호: 주택임대차보호법에 따른 대항력을 갖추어 임대인이 임대차계약을 부인하거나 임대차계약을 해지하는 경우에도 전세보증금을 돌려받을 수 있는 권리

임대차 신고
• 온라인 - 부동산거래관리시스템 신고 (rtms.molit.go.kr)
•오프라인 - 관할 주민센터 방문 신고 (계약서 지참)
*계약 당일 계약서 제출시 확정일자 자동 부여
전세보증금 반환보증가입
・HUG 주택도시보증공사, SGI서울보증, HF한국주택금융공사
*전세보증금반환보증을 가입하여 보증금 보호!