전세자금대출/주택담보대출/안심전환대출

나는 돈이 없는데 집이 필요해요

전세자금대출

전세자금대출은 전세금 마련을 목적으로 하는 대출입니다. 전세자금대출은 담보가 있는 대출이기 때문에, 신용대출보다 금리가 낮습니다. 전세대출은 크게 대출주체에 따라 주택도시기금 전세대출과 금융권 전세대출로 나눌 수 있습니다.

주택도시기금 전세대출은 한국주택금융공사(HF)와 주택도시보증공사(HUG)에서 주관하는 전세대출입니다. 정부의 지원을 받아 금리가 낮고, 대출 한도가 높은 것이 특징입니다.

• 버팀목 전세대출은 소득이 낮은 무주택 가구를 대상으로 하는 전세대출입니다. 소득, 부채, 자산 등의 요건을 충족해야 하며, 임차보증금의 70%까지 대출받을 수 있습니다.
• 청년 버팀목 전세대출은 청년 무주택 가구를 대상으로 하는 전세대출입니다. 소득, 부채, 자산 등의 요건을 충족해야 하며, 임차보증금의 90%까지 대출받을 수 있습니다.
• 디딤돌 전세대출은 신혼부부, 생애최초 주택구입자, 무주택 근로자 등을 대상으로 하는 전세대출입니다. 소득, 부채, 자산 등의 요건을 충족해야 하며, 임차보증금의 70%까지 대출받을 수 있습니다.

금융권 전세대출은 은행, 저축은행, 보험사 등에서 취급하는 전세대출입니다. 주택도시기금 전세대출보다 금리가 높지만, 대출 한도가 더 넓고, 다양한 상품이 출시되어 있습니다.

• 일반 전세대출은 소득, 부채, 자산 등의 요건을 충족하는 무주택 가구를 대상으로 하는 전세대출입니다. 임차보증금의 70%까지 대출받을 수 있습니다.
• 신혼부부 전세대출은 신혼부부, 생애최초 주택구입자 등을 대상으로 하는 전세대출입니다. 임차보증금의 90%까지 대출받을 수 있습니다.
• 청년 전세대출은 청년 무주택 가구를 대상으로 하는 전세대출입니다. 임차보증금의 90%까지 대출받을 수 있습니다.
• 중소기업청년 전세대출은 중소기업에 재직 중인 청년 무주택 가구를 대상으로 하는 전세대출입니다. 임차보증금의 90%까지 대출받을 수 있습니다.

전세대출을 선택할 때는 대출 금리, 대출 한도, 대출 조건 등을 꼼꼼히 비교하여 본인에게 가장 적합한 상품을 선택하는 것이 중요합니다.

전세대출을 선택할 때 고려해야 할 사항

• 대출 금리 : 전세대출의 금리는 은행별로, 상품별로, 금리 산정 방식에 따라 달라집니다.
• 대출 한도 : 전세대출의 한도는 임차보증금의 70% 이내입니다.
• 대출 조건 : 전세대출을 받으려면 소득, 부채, 자산 등의 요건을 충족해야 합니다.

전세대출을 받기 위한 절차

• 전세대출 상품 비교 : 여러 은행의 전세대출 상품을 비교하여 본인에게 가장 적합한 상품을 선택합니다.
• 대출 신청 : 은행에 전세대출 신청서를 제출하고, 필요한 서류를 제출합니다.
• 대출 실행 : 은행의 심사를 거쳐 대출이 실행되면, 전세 계약서상 임차보증금을 납입합니다.

전세대출은 전세 계약을 체결하기 전에 미리 알아보고 신청하는 것이 좋습니다.

 

주택담보대출 

주택담보대출은 주택을 담보로 받는 대출입니다. 주택담보대출을 이용하면 주택을 구입하거나 보유하기 위해 필요한 자금을 마련할 수 있습니다.

주택담보대출은 크게 변동금리와 고정금리로 구분됩니다.

변동금리는 시장금리에 따라 변하는 금리입니다. 변동금리 대출은 금리가 낮을 때 유리하지만, 금리가 오를 경우 이자 부담이 증가할 수 있습니다.

고정금리는 대출 기간 동안 금리가 변하지 않는 금리입니다. 고정금리 대출은 금리 변동에 따른 위험을 줄일 수 있지만, 금리가 낮을 때는 변동금리 대출에 비해 금리가 높을 수 있습니다.

주택담보대출은 대출 한도와 상환 방식이 정해져 있습니다.

대출 한도는 주택의 시가에 따라 정해집니다. 주택 시가가 높을수록 대출 한도가 높아집니다.

상환 방식은 원리금 균등분할상환, 원금균등분할상환, 만기일시상환 등으로 구분됩니다.

 

LTV/DSR/DTI

• LTV는 Loan To Value의 약자로, 주택담보대출의 한도를 주택 시가로 나눈 비율을 말합니다. LTV가 높을수록 대출 한도가 높아집니다.
• LTV 계산 방법

  LTV = 대출 한도 / 주택 시가
  

• DTI는 Debt To Income의 약자로, 모든 부채의 원리금 합계를 연간 총소득으로 나눈 비율을 말합니다. DTI가 높을수록 대출 상환 부담이 커집니다.
• DTI 계산 방법

• DTI = 모든 부채의 원리금 합계 / 연간 총소득
  

• DSR은 Debt Service Ratio의 약자로, 연간 원리금 상환액을 연간 총소득으로 나눈 비율을 말합니다. DSR이 높을수록 대출 상환 부담이 커집니다.
• DSR 계산 방법

  DSR = 연간 원리금 상환액 / 연간 총소득
  

LTV와 DSR은 주택담보대출을 이용할 때 적용되는 규제입니다. LTV가 높을수록 대출 위험이 높아지기 때문에, 금융기관은 LTV를 제한하여 대출 위험을 관리합니다. DSR이 높을수록 대출 상환 부담이 커지기 때문에, 금융기관은 DSR을 제한하여 대출 상환 능력을 평가합니다.LTV, DSR, DTI는 주택담보대출을 이용할 때 다음과 같은 영향을 미칩니다.

• LTV가 높을수록 대출 한도가 높아지지만, 대출 위험이 증가합니다.
• DSR이 높을수록 대출 상환 부담이 커지지만, 대출 한도가 높아질 수 있습니다.
• DTI가 높을수록 대출 상환 부담이 커집니다.

2023년 9월 28일 기준, 한국의 부동산 대출규제는 다음과 같습니다.

• LTV
  • 투기지역: 60%(2주택 이상은 40%)
  • 조정대상지역: 70%(2주택 이상은 50%)
  • 비규제지역: 80%(2주택 이상은 50%)
• DSR
  • 총대출액 1억원 초과: 40%(3주택 이상은 50%)
  • 총대출액 1억원 미만: 60%
• 총부채원리금상환비율(DSR)
  • 신용대출: 50%
  • 주택담보대출: 40%(2주택 이상은 50%)
• 주택담보대출 보증비율
  • 투기지역: 100%
  • 조정대상지역: 90%
  • 비규제지역: 80%

 

안심전환대출

안심전환대출은 한국주택금융공사(HF)가 시행하는 고금리 주택담보대출을 저금리 주택담보대출로 전환해주는 상품입니다. 안심전환대출은 2022년 3월 24일부터 시행되었으며, 2023년 7월 20일 기준으로 누적 신청액이 10조 원을 돌파했습니다.

안심전환대출의 주요 내용은 다음과 같습니다.

• 대상: 2022년 7월 20일 기준으로 6% 이상의 고금리 주택담보대출을 보유한 차주
• 대출 한도: 최대 4억 원
• 대출 금리: 연 3.3%~4.5%
• 대출 상환 기간: 30년
• 중도상환수수료: 면제
• 대출 신청 방법: 한국주택금융공사 홈페이지 또는 모바일 앱에서 신청

안심전환대출은 다음과 같은 장점이 있습니다.

• 대출 금리를 낮출 수 있습니다. 안심전환대출의 금리는 연 3.3%~4.5%로, 기존의 고금리 주택담보대출 금리보다 낮습니다.
• 중도상환수수료가 면제됩니다. 안심전환대출은 중도상환수수료가 면제되어, 대출 상환 중에도 이자 부담을 줄일 수 있습니다.
• 대출 신청이 쉽습니다. 안심전환대출은 한국주택금융공사 홈페이지 또는 모바일 앱에서 간편하게 신청할 수 있습니다.

안심전환대출을 이용하려면 다음과 같은 조건을 충족해야 합니다.

• 주택금융공사의 주택담보대출 보증을 받을 수 있는 주택을 보유한 차주여야 합니다.
• 부부합산 연소득 1억 원 이하인 차주여야 합니다.
• 주택금융공사의 심사를 통과해야 합니다.

안심전환대출은 고금리 주택담보대출을 보유한 차주에게 유용한 상품입니다. 안심전환대출을 이용하면 대출 금리를 낮추고, 중도상환수수료 부담 없이 대출 상환을 할 수 있습니다.