집구하기 Q&A 열전2. 계약의 모든 것

원하는 집을 발견했다면 계약을 해야죠. 가계약부터 본계약까지
 

Q: 가계약은 무엇이죠?

A: 가계약은 일종의 부동산 거래에서 사용되는 용어로, 원하는 주택이나 아파트 등을 예약하기 위해 일정 금액을 지불하는 것을 말합니다. 이는 해당 매물을 미리 예약하고 나중에 본격적인 임대 또는 매매 계약을 체결하기 위한 조치로 이해할 수 있습니다. 일반적으로 계약금의 일부를 미리 지불하여 해당 매물을 보유하고 있는 것으로 간주됩니다. 계약금은 보통 해당 매물의 보증금의 일정 비율로 결정되며, 이를 통해 매물을 예약하고 나중에 본격적인 계약을 체결할 수 있습니다.

Q: 가계약은 왜 하는 건가요. 꼭 해야할까요?

A: 가계약을 하는 이유와 필요성, 그리고 후회할 수 있는 측면에 대해 설명해 드리겠습니다.
1. 가계약을 하는 이유 :
- 마음에 드는 매물 보유 : 가계약을 통해 마음에 드는 주택이나 아파트를 미리 예약할 수 있습니다.
- 경쟁에서 우위 유지 : 좋은 매물은 경쟁이 치열하기 때문에 가계약을 통해 우선적으로 보유할 수 있습니다.
- 계약 전 조건 협의 : 가계약을 통해 계약 전에 중요한 조건들을 협의하고 명확히 할 수 있습니다.
2. 가계약의 필요성 :
- 마음에 드는 매물 확보 : 경쟁이 치열한 부동산 시장에서 원하는 매물을 놓치지 않기 위해 필요합니다.
- 조건 협의 : 계약 전 중요한 조건들을 미리 협의하여 나중에 발생할 분쟁을 예방할 수 있습니다.

Q.가계약 후회할 일 없나요? 후회하지 않으려면??

A: 가계약 후 후회할 수 있는 측면에 대해 말씀 드리겠습니다.
- 조급한 결정 : 조급하게 가계약을 체결하여 나중에 후회할 수 있습니다.
- 더 좋은 매물 발견 : 가계약 후에 더 좋은 매물을 발견하여 후회할 수 있습니다.
- 예상치 못한 변수 : 예상치 못한 상황이 발생하여 가계약을 체결한 결정을 후회할 수 있습니다.
따라서, 가계약은 상황에 따라 필요한 조치일 수 있지만, 조심스럽게 결정해야 하며, 후회할 수 있는 측면도 고려해야 합니다. 필요한 경우에만 가계약을 체결하고, 중요한 조건들을 명확히 협의하여 안전하게 거래를 진행하는 것이 좋습니다.
가계약을 통해 후회하지 않기 위해서는 다음과 같은 사항을 주의 깊게 확인해야 합니다:
1. 확신 있는 결정 :
- 많은 집을 본 후에 해당 매물을 확신 있게 선택했는지 확인합니다.
2. 재정적 안정성 :
- 가계약금을 넣으려는 집이 재정적으로 안전한지 확인합니다. 근저당 등을 살펴보는 것이 중요합니다.
3. 안전장치 확보 :
- 예상치 못한 상황으로 계약을 끝내지 못할 경우를 대비하여 안전장치(특약사항 등)를 확보할 수 있는지 확인합니다.
4. 계약 상대 확인 :
- 가계약금을 입금할 때 집주인의 계좌번호와 대상이 맞는지 확인합니다.
5. 조급한 결정 방지 :
- 조급한 마음으로 결정하지 않고 신중하게 고민한 후에 가계약을 체결하는지 확인합니다.
6. 더 좋은 매물 탐색 :
- 가계약 후에 더 좋은 매물이 나타날 수 있는 가능성을 고려하여 결정하는지 확인합니다.
7. 예상치 못한 변수 대비 :
- 예상치 못한 상황이 발생했을 때 대비책을 마련하고 가계약을 체결하는지 확인합니다.
위의 사항들을 주의깊게 확인하고 고려하여 가계약을 체결하면 후회할 가능성을 줄일 수 있습니다. 신중한 결정이 중요합니다.

Q: 이제부터는 계약에 대해 알려주세요. 전반적인 절차와 확인해야 하는 것들에 대해서요.

A: 부동산 계약에 대한 전반적인 절차와 확인해야 하는 사항은 다음과 같습니다:
1. 계약 전 확인 사항 :
- 매물 확인 : 원하는 주택이나 아파트를 선정하고, 상태 및 조건을 확인합니다.
- 금전적 안정성 확인 : 자신의 재정적 안정성을 확인하고, 대출 가능 여부를 파악합니다.
- 부동산 시장 조사 : 부동산 시장 동향을 파악하고, 유사 매물의 시세를 비교합니다.
2. 계약 절차 :
- 가계약 : 원하는 매물을 미리 예약하기 위해 가계약을 체결합니다.
- 계약서 작성 : 정식 계약을 위해 중개사무소나 변호사와 함께 계약서를 작성합니다.
- 계약금 지불 : 계약금을 지불하고, 계약의 성립을 위한 조건을 명확히 합니다.
- 계약 조건 협의 : 중요한 조건들(임대기간, 보증금, 월세 등)을 상세히 협의하고 명시합니다.
3. 계약 후 확인 사항 :
- 특약사항 확인 : 계약서에 특약사항을 명시하여 예기치 못한 상황에 대비합니다.
- 등기부 확인 : 매물의 근저당 상태를 확인하기 위해 등기부등본을 확인합니다.
- 계약서 내용 확인 : 계약서에 명시된 모든 조건과 내용을 주의 깊게 확인합니다.
4. 계약 후 조치 :
- 계약 이행 : 계약서에 명시된 조건을 이행하고, 계약을 완료합니다.
- 보증금 및 잔금 지불 : 보증금과 잔금을 지불하고, 입주일 및 이사일을 조율합니다.
- 이사 준비 : 이사 준비를 완료하고, 계약일에 맞춰 이사를 진행합니다.
위의 절차와 확인 사항을 순서대로 따라가면서 부동산 계약을 진행하면, 안전하고 원활한 거래를 할 수 있습니다. 필요한 경우 중개사나 변호사와 상담하여 더 자세한 안내를 받는 것도 좋은 방법입니다.

Q: 등기부 확인에 중요하다던데, 뭐 봐야하죠.

A: 부동산 거래에서 등기부 확인은 매우 중요한 단계입니다. 등기부는 부동산의 소유자나 권리에 대한 정보를 담고 있는 공적인 서류로, 부동산의 '신분증'이라고 할 수 있습니다. 등기부를 확인함으로써 해당 부동산에 대한 다양한 정보를 파악할 수 있습니다.
등기부 확인에 대한 주요 내용은 다음과 같습니다:
1. 등기부 등본 :
- 등기부 등본은 부동산의 소유자, 권리자, 부동산의 면적 및 위치 등의 정보를 담고 있는 서류입니다. 등기부 등본을 통해 부동산에 대한 기본적인 정보를 확인할 수 있습니다.
2. 등기부 확인 방법 :
- 등기부 등본은 등기소에서 발급받을 수 있습니다. 최근에는 온라인을 통해 등기부를 확인할 수 있는 경우도 많습니다. 등기부를 확인하여 부동산에 대한 소유자 정보, 권리 정보, 부동산의 상태 등을 확인할 수 있습니다.
3. 확인해야 하는 사항 :
- 소유자 정보: 등기부를 통해 부동산의 소유자 정보를 확인하여 실제 소유자와 일치하는지 확인합니다.
- 권리 정보: 등기부를 통해 부동산에 대한 권리 정보(저당권, 가압류 등)를 확인하여 부동산에 대한 부담사항을 파악합니다.
- 부동산 상태: 등기부를 통해 부동산의 면적, 위치, 건물 구조 등의 상태를 확인하여 실제 부동산의 상태와 일치하는지 확인합니다.
등기부 확인을 통해 부동산 거래 시 발생할 수 있는 위험을 사전에 방지하고, 안전한 거래를 이룰 수 있습니다. 필요한 경우 전문가의 도움을 받아 등기부를 정확히 확인하는 것이 좋습니다.

Q: 중개수수료는 얼마나 줘야하죠?

A: 부동산 거래 시 중개수수료는 거래금액에 따라 일정 비율로 정해지며, 일반적으로 부동산 중개업자에게 지불됩니다. 중개수수료는 부동산 거래의 중요한 부분이므로 정확한 이해가 필요합니다.
중개수수료에 대한 주요 내용은 다음과 같습니다:
1. 중개수수료 비율 :
- 일반적으로 중개수수료는 거래금액의 일정 비율로 정해지며, 부동산 거래법에 따라 최대 비율이 제한될 수 있습니다. 예를 들어, 거래금액이 8천만원인 경우, 중개수수료는 일정 비율에 따라 계산됩니다.
2. 중개수수료 한도액 :
- 중개수수료에는 한도액이 존재할 수 있습니다. 한도액은 거래금액에 따라 최대로 받을 수 있는 수수료의 상한을 의미합니다. 따라서, 거래금액에 따라 중개수수료가 한도액을 초과하지 않도록 주의해야 합니다.
3. 수수료 지불 방법 :
- 중개수수료는 일반적으로 부동산 거래가 성사된 후에 지불되며, 계약서에 명시된 조건에 따라 지불됩니다. 중개수수료는 거래금액에 따라 변동할 수 있으므로, 정확한 계산이 필요합니다.
중개수수료는 부동산 거래의 중요한 부분이므로, 거래 전에 중개사나 부동산 전문가와 상의하여 정확한 수수료 계산을 확인하는 것이 좋습니다. 또한, 부동산 거래법에 따라 중개수수료에 대한 규정이 있으므로, 해당 법률을 준수하는 것이 중요합니다.

Q: 계약서 쓰는 것에 대해 알려주세요.

A: 부동산 거래 시 계약서 작성은 매우 중요한 단계입니다. 부동산 거래의 합의사항과 조건을 명확히 기록하여 나중에 발생할 수 있는 분쟁을 예방하고 거래 당사자 간의 권리와 의무를 명확히 하는 역할을 합니다.
계약서 작성에 대한 주요 내용은 다음과 같습니다:
1. 필수사항 포함 :
- 계약서에는 거래 당사자의 신상정보, 부동산의 정보(위치, 면적, 건물 구조 등), 거래 금액, 중개수수료, 계약일자, 이사일자 등 필수적인 내용이 반드시 포함되어야 합니다. 또한, 특약사항(임대인과 임차인이 합의한 특별한 조항)도 명확히 기재되어야 합니다.
2. 날짜 작성 방법 :
- 계약서에 작성되는 날짜는 초일불산입 방식과 초일산입 방식으로 나뉩니다. 초일불산입은 첫날을 계산하지 않는 방식이며, 초일산입은 첫날을 계산하는 방식입니다. 어떤 방식을 선택할지는 당사자 간 협의에 따라 결정됩니다.
3. 특약사항 포함 :
- 특약사항은 계약 당사자 간 합의에 따라 추가되는 특별한 조항을 의미합니다. 예를 들어, 반려동물 허용 여부, 시설 파손에 대한 보상 조항 등이 특약사항으로 포함될 수 있습니다. 특약사항은 계약서의 일반적인 조항과는 달리 당사자 간 협의에 따라 자유롭게 작성됩니다.
4. 분쟁 예방 :
- 계약서는 나중에 발생할 수 있는 분쟁을 예방하기 위한 중요한 문서입니다. 따라서, 계약서 작성 시 각 조항을 명확하고 이해하기 쉽게 작성하여 거래 당사자 간의 의사소통을 원활하게 하는 것이 중요합니다.
부동산 거래 시 계약서 작성은 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다. 정확하고 명확한 계약서를 작성하여 거래 당사자 간의 이해관계를 보호하고 부동산 거래를 안전하게 진행할 수 있습니다.

Q: 특약에 넣어야 하는 것은 뭐가 있죠?

A: 부동산 거래 시 특약은 계약 당사자 간의 합의에 따라 추가되는 특별한 조항을 포함하는 부분을 말합니다. 특약은 일반적인 계약서의 조항에는 포함되지 않지만, 거래 당사자들이 특별히 협의하여 추가하고자 하는 내용을 담습니다. 특약에 포함될 수 있는 내용은 다양하며, 거래 당사자들의 상황과 필요에 따라 다를 수 있습니다.
일반적으로 특약에 포함될 수 있는 내용은 다음과 같습니다:
1. 시설물 관련 사항 :
- 예를 들어, 입주 전에 시설물의 수리 또는 보수 조건을 명시할 수 있습니다. 미래에 발생할 수 있는 집의 수리나 하자 보수에 대한 범위를 명확히 하는 특약이 있을 수 있습니다.
2. 입주 전 하자 수리 조건 :
- 도배, 장판 교체, 고장난 시설물 수리 등과 같은 입주 전 하자 수리 조건을 명시할 수 있습니다. 파손된 부분이나 새롭게 임대인이 책임져주기로 한 내용들에 대해 추후에 말이 달라질 수 있는 부분을 방지하기 위해 특약으로 명시하는 것이 좋습니다.
3. 부담 사항 :
- 퇴실 시 청소비, 시설물의 유지보수 비용 부담 등과 같은 부담 사항을 명시할 수 있습니다. 특약에 있는 내용에 따라 수리를 요구했을 때 거절당하는 상황을 방지할 수 있습니다.
4. 미래 약속 사항 :
- 예를 들어, 입주 후 일정 기간 이내에 특정 시설물을 배치해주기로 한다거나, 미래에 부동산 관련하여 약속받을 내용을 명시할 수 있습니다. 부동산 주변 시설의 개선, 시설물의 추가 설치 등과 같은 내용이 포함될 수 있습니다.
5. 기타 특약 :
- 거래 당사자들이 필요로 하는 다른 특별한 조항이나 합의 사항을 특약으로 명시할 수 있습니다. 예를 들어, 반려동물 관련 사항, 주차 공간 사용 조건, 가구 또는 가전제품 포함 여부 등 다양한 내용이 포함될 수 있습니다.
특약은 거래 당사자들의 상황과 필요에 따라 유동적으로 결정되는 부분이므로, 실제 거래 상황에 맞게 적절한 특약을 추가하여 계약서를 작성하는 것이 중요합니다. 거래 당사자들 간의 합의를 통해 상호 협의된 내용을 명확하게 기재하여 나중에 발생할 수 있는 불편함을 방지할 수 있습니다.